A expansão da Operação Urbana Consorciada da região do Porto do Rio de Janeiro para o bairro de São Cristóvão foi assunto de uma audiência pública conjunta das comissões de Obras Públicas e Infraestrutura e de Assuntos Urbanos na manhã desta terça-feira (26), no Plenário da Câmara Municipal. Representantes da prefeitura responderam questionamentos dos vereadores e de representantes da sociedade civil sobre o PLC 129/2023, de autoria do Poder Executivo, principalmente relacionados ao funcionamento dos títulos de potencial construtivo, ao prazo da OUC e à viabilidade do adensamento no Bairro Imperial. 

Presidente da Comissão de Obras Públicas e Infraestrutura, o vereador Welington Dias (PDT) indagou a prefeitura sobre o motivo da expansão da OUC, que pode compreender uma área total de 8,7 milhões de metros quadrados com a inclusão de São Cristóvão. “Quais indicadores foram usados para tomar essa decisão, visto que no Porto Maravilha houve pouca procura de títulos de Cepacs? Foram usados indicadores como licenciamentos urbanísticos, imóveis abandonados, lançamentos imobiliários, volume de transações imobiliárias, taxa de vacância e censo demográfico?”, perguntou o parlamentar.

Durante a sua explicação, o secretário municipal de Coordenação Governamental, Jorge Arraes, falou sobre o funcionamento dos Cepacs e enfatizou que não serão feitas novas emissões. Atualmente, a OUC do Porto Maravilha contempla 5 milhões de metros quadrados em termos de área e o novo projeto propõe um acréscimo de 3,7 milhões de metros quadrados para utilização dos títulos.

“Em primeiro lugar, só relembrando a operação lá de 2009, nós não estamos aumentando o número de Cepacs emitidas pelo município. Isso significa dizer que, na prática, nós estamos expandindo a área de aplicação do Certificado de Potencial Adicional de Construção. Esse aumento de área vai permitir um desenvolvimento imobiliário compatível e factível não só com o bairro, mas também com a lógica da operação urbana do Porto”, apontou Arraes.

De acordo com a OUC, o investidor compra os certificados e recebe o direito de construir com novos parâmetros urbanísticos e edilícios. Com a mudança proposta na lei, será possível usar os Cepacs previamente emitidos tanto no Porto como em São Cristóvão. O Fundo Imobiliário gerido pela Caixa Econômica Federal, com recursos do FGTS, é o detentor do estoque remanescente de Cepacs da OUC. Segundo a prefeitura, hoje há um estoque de 5,7 milhões de Cepacs a serem aplicados.

Aumento de gabarito

As mudanças em relação aos parâmetros urbanísticos e edilícios foi uma das preocupações apresentadas pelo vereador Eliseu Kessler (PSD), presidente da Comissão de Assuntos Urbanos da Câmara do Rio. “Queria entender a questão do aumento de gabarito, se vai haver aumento nestas áreas elencadas no projeto. Nós temos a classificação de subsetores no projeto e neles, além do Porto, e também de São Cristóvão, nós temos aqui algumas pontuações de numerações que estão aumentando”, questionou o parlamentar. 

O subsecretário Executivo da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico, Inovação e Simplificação do Rio, Thiago Ramos, destacou que uma taxa de ocupação de 70% é considerada a média praticada na cidade e que tudo é feito de forma compatível com as áreas protegidas. 

“Qualquer OUC nos moldes do Porto resulta no aumento de parâmetros, uma vez que você entende que é necessário ter atratividade dos atores para poder incorporar naquele lugar. Entendemos que o adensamento vai ser devidamente tratado com as receitas que as Cepacs vão propiciar”, assegurou. 

No entanto, a coordenadora da Comissão de Política Urbana do Conselho de Arquitetura e Urbanismo fez um alerta. Para Rose Compans, é fundamental dimensionar a capacidade de suporte do sistema viário antes de pensar em adensamento. 

“Nós achamos excessivas torres de 36 pavimentos, principalmente para a Rua Bela, mas também para a Francisco Bicalho. O sistema viário da Francisco Bicalho, da Avenida Brasil e do próprio interior de São Cristóvão já estão esgotados. Só tem uma estação de metrô que está junto da estação da linha férrea, a outra está na Cidade Nova, que não tem ligação com a Francisco Bicalho. E VLT não é transporte de massa”, criticou Compans.

Prolongamento do prazo da Operação Urbana Consorciada

O vereador Pedro Duarte (Novo) participou da audiência e perguntou sobre a base de cálculo que a prefeitura usou para aumentar o período de vigência da OUC. O PLC 129/2023 prevê que o término da Operação Urbana Consorciada só ocorrerá quando estiverem concluídas todas as intervenções previstas no programa básico de ocupação da área, em prazo que não ultrapassará o período de cinquenta e cinco anos contados da sua publicação, em 23 de novembro de 2009. “Quais os fundamentos para que seja feita essa mudança de 30 para 55 anos? Quais os impactos disso para a cidade do Rio de Janeiro?”, questionou o parlamentar. 

“A gente está com 15 anos decorridos da lei original, lá de 2009. Se você comparar o estoque de Cepacs versus a área remanescente com a área original, é mais ou menos uma proporcionalidade entre o tempo que falta da lei original: já se passaram 15 e faltavam 15, com um acréscimo de área. Foi uma avaliação em função do estoque que temos de Cepacs, da demanda que esse Cepac pode ser colocado com a expansão da área em praticamente pouco mais da metade da área original. Lembrando que este é um prazo de até X anos; se houver um consumo de Cepacs antes disso, a operação se extingue automaticamente”, ressaltou Arraes.  

Moradias de interesse social

Já o vereador Edson Santos (PT) cobrou a execução de projetos de construção de moradias de interesse social na região. “Originalmente estavam previstas a construção de 5 mil moradias de interesse social, eu vejo fazer-se tudo, menos isso. Qual é a perspectiva de termos ali moradias de interesse social?”, questionou o parlamentar.

Diretor-presidente da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos, Gustavo Guerrante enumerou alguns projetos que estão em andamento na região do Porto. “Nós temos três principais projetos em curso: na rua do Livramento, na rua Nabuco de Freitas e na rua Silvino Montenegro. Todos sendo geridos pela CCPAR neste momento”, sublinhou o gestor. 

Ainda participaram da audiência pública os vereadores Ulisses Marins (Rep) e Marcelo Diniz (SD), vice-presidente e vogal da Comissão de Obras Públicas e Infraestrutura;  Zico (Rep), vogal da Comissão de Assuntos Urbanos; Dr. Gilberto (SD) e o líder do governo na Câmara do Rio, Átila A. Nunes (PSD). Também estiveram presentes a defensora pública Viviane Tardelli, integrante do Núcleo de Terras da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, e representantes da Associação dos Moradores e Amigos de São Cristóvão.